今年8月末深圳开始实行“认房不认贷”政策，9月末又降低房贷利率，首套房贷利率已经降至LPR以下，一个月内就祭出两大楼市利好政策。然而，政策出台之后购房者看房很积极，显现在数据端的成交量却没有明显波动，进入10月，楼市看房量也开始下滑。与此同时，想要借政策热度出售房源的业主也变多，目前，深圳二手房挂牌量已接近6万套，再创新高。
那么，政策之后，深圳楼市为什么没有明显起色？对此，有行业专家表示，与复杂且捆绑得很严的楼市政策系统相比，“认房不认贷”只是一个点上的放松，就像在五花大绑上解开一个小结，直接效果不会太明显。另外，近期政策只是在需求端鼓励购房者入市，但没有改变购房者对房价下跌的预期，因此购房者还在观望，也期待更多的利好政策出台。
行业专家认为，目前深圳可利用的政策工具还有很多，例如，限购、限价等政策已不符合目前市场新形势，存在放松的空间，不过，也有观点认为，若深圳放开限购政策，短期内对深圳楼市会有一定效果，但效果也不会太大。
政策后二手房挂牌量创新高
今年8月末，深圳“认房不认贷”政策出台，对于该政策的影响，业内普遍认为，购房门槛和成本的下调，将释放不少购房需求，特别是改善型购房者。不过，从数据端来看，政策的影响并不明显。
乐有家研究中心数据显示，9月，深圳看房量环比上涨26%，但相较今年2、3月份，仍有一定差距，购房者仍较为谨慎。
新房市场方面，乐有家研究中心统计的数据显示，今年9月，深圳全市一手住宅网签成交2076套，环比下跌6%，已经连续两个月下跌。成交量走低，去化周期持续上涨，9月底深圳一手住宅去化周期超过17个月。
二手房方面，乐有家研究中心监测的数据显示，9月深圳二手住宅过户成交2400套，成交套数环比微跌1%。价格方面，9月深圳二手房挂牌价仍然处于下滑态势，90%的业主报价下滑或维持稳定。全市挂牌均价环比下跌0.8%。
“认房不认贷”政策出台一个月之后，深圳再次在购房政策端发力。9月29日起，深圳首套住房商贷利率下限调整为LPR减10个基点，二套住房商贷利率下限调整为LPR加30个基点，成为继广州之后房贷利率下限突破LPR的一线城市，而该水平也再次触及深圳有记录以来的房贷利率新低。
按照上述政策，深圳首套房贷款利率的下限从此前的4.5%下调为4.1%，按总价500万，纯商贷30年，等额本息还贷方式计算，房贷利率下调后，购房者每月房贷成本降了822.05元，30年房贷将少支付29.59万元，少了近30万元。
彼时，业内认为，房贷利率的下降，将减轻购房成本，尤其是深圳新市民的月供压力，从而增加刚需购房者的入市意愿。
不过，房贷利率下调后的中秋、国庆双节期间，深圳新房成交量依旧无起色。中指研究院统计的数据显示，今年国庆假期（9月29日～10月6日）深圳新房成交面积为3.5万平方米，同比2022年国庆期间的成交面积下降了46%。
进入10月，深圳楼市仍然没有显现出政策后的水花。深圳市房地产中介协会统计的数据显示，过去一周（10月16日～10月22日），深圳市二手房录得量为861套，环比下降11.5%，经历了双节后一周的小幅增长之后，深圳二手房录得量再次下降。
乐有家研究中心表示，8月末新政出台之后，市场信心提升，笋盘加速消耗，需求集中释放后，10月成交有所放缓，购房者期待更多的利好出台，市场再次进入观望期，成交房源以低于参考价的高性价比笋盘为主。
“大部分人都在观望，想要抄底。”张明（化名）是深圳市宝安区一名房产中介，他对第一财经表示，9月份政策刚出来那一段时间，看房的人比较多，进入10月，明显感觉到看房人数在变少。“实际上每年3、4月看房买房的人是比9、10月要多的，因为很多人买二手房很大一部分原因是为了孩子上学。”张明说。
成交量疲软的情况下，着急卖房的业主只能降价来吸引买家，近期深圳二手房市场上就出现一种现象，即业主降价幅度太大，评估价还没跟得上业主降价的速度，买家可以在银行贷到更多的钱，最终实现“低首付”，甚至“零首付”买房。
成交量没有起色，深圳的二手房挂牌量也逐渐增长并创新高，截至2023年10月23日，深圳全市挂牌量为57944套，较上周增加661套。对此，深圳市房地产中介协会行业发展部主任周衍江对第一财经记者表示，随着市场优化政策不断出台，部分业主想借助楼市利好政策出售自己的房源，致使市场房源挂牌量持续上升，全国不少城市都存在二手房挂牌量上升的现象。
新房市场方面，开发商采取各种方式促销，但是最终效果难言理想。例如深圳市光明区的满京华金硕华府项目，开盘之前就以“降价补差价”的噱头吸引购房者，还邀请著名歌手邓紫棋为楼盘站台，最终价格上也比此前周边项目有一定优势，折后价3.66万元/平方米起，9月下旬，该项目首次开盘，推出704套房源，开发商对外宣称开盘当天去化437套，但记者在深圳市住建局官网看到，截至10月25日，该项目实际销售套数仅142套，去化率仅两成。
深圳市住建局公布的数据显示，四季度深圳将有近1.4万套新建商品房入市，该供应套数近乎深圳三季度新房成交量的两倍。
政策效果为何不明显？
那么，今年8月末“认房不认贷”、降低房贷利率”政策之后，深圳楼市的成交量为何没有明显波动？促进深圳楼市复苏还有哪些政策工具可以使用？
第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿认为，现在房地产政策是经过过去若干年不断调控加码形成的，是相对复杂且捆绑得很严的一个系统，而“认房不认贷”只是在一个点上的放松，就像是在五花大绑上解开一个小结，直接效果不会太明显。
广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉认为，政策之后深圳楼市不温不火，中短期来看，主要原因还是大家对深圳楼市的预期比较看淡。“近期不管是认房不认贷，还是降低房贷利率，其实是在需求端刺激购房者入市，而近期深圳新房、二手房价格走势同环比都是下跌的，二手房挂牌量比较高，在这种情况下，需求端鼓励大家买房，但是没有改变购房者对房价下跌的预期，这是政策之后深圳楼市成交量无明显变化最根本的原因。”
李宇嘉认为，过去深圳住宅用地供应较少，房子供不应求，房价上涨预期比较强，大家愿意加杠杆买房，而现在，2019年以来深圳土地供应量不断增长，“房子供不应求”对深圳来说已经不是问题，在此背景下，投资客变少，再加上此前深圳高收入群体（金融、互联网、房地产行业从业者，以及机关单位的公务员群体）近年来受行业裁员、降薪影响，这对深圳楼市的影响也比较大。
周衍江也提及，深圳楼市经历这几年的洗礼，房产投资属性在明显下降，房产已回归居住属性。“通过深房中协开展的消费者调研数据显示，消费者对房价还有下跌预期，且对自身未来收入存在一定担忧，担心未来月供压力。”周衍江说。
镜鉴咨询创始人张宏伟表示，深圳楼市已连续近三年低迷不振，即使“认房不认贷”政策落地了，金九银十依然成交量没有明显起色，追溯原因，深圳限购政策仍然严格执行，本地户籍也要连续缴纳三年社保，即使是最近2-3年新加入了深圳户籍的年轻人也无法购房，严格的限购政策切断了所有外地投资客与刚入深圳户籍的刚需客户。另外，二手房指导价的存在，再加上隐藏挂盘价，这增加了购房难度，也导致二手房交易持续低迷。“限价盘的入市也打击了购房者预期与信心，同时，二手房价不管有没有二手指导价已经回落，倒挂项目的套利空间也减少，房价不再有较大的上涨幅度与空间。”张宏伟说。
张宏伟还提及，近两年深圳相当于商品房6折的人才房集中入市，占据了原本属于普通商品住房的市场。据媒体统计，截至10月19日，深圳市2023年共入市1.16万套可售型人才房，去化率达到88.2%，相当于今年新建商品住房网签量的40%。
“政策面拐点已经出现，但市场面拐点有待观察。不少购房者仍处在观望状态，市场需要更强有力的组合政策来重建信心。”吴睿表示，目前可利用的政策工具还有很多，除了从金融层面松绑，降低房贷利率，限购、限价等政策也已不符合目前市场新形势，存在放松的空间。周衍江表示，深圳楼市政策在限购、限售、增值税、契税等方面还有很大优化空间。
